在什么地方開茶館
在解決了“為吸引什么人而開一個什么類型的茶館”的問題之后，茶館投資者最緊迫的任務是選擇最適合的營業(yè)場地。
有時選址的艱難還會影響到整個決策結果。由于找不到最佳的營業(yè)場地相配合，茶館投資者有時不得不放棄原有的業(yè)態(tài)選擇，有人說想開茶館總找不到場地，因為城中的黃金地段已經(jīng)都被商家占滿；而又有人說，適合開茶館的場地遍地都是，黃金商圈當然好，商機多多；住宅區(qū)周圍也不錯，茶餐廳可以吸引不善廚藝的新家庭；火車站、船碼頭很好，開家歇腳的茶室有客流量的保證；荒郊僻野也可以，有車的商務客人，時尚一族喜歡有野趣風景，古樸風情的茶園；因此關于茶館選址，沒有“最好”的概念，只有“最合適”的概念，因為對于不同業(yè)態(tài)，不同目標市場的茶館來說，營業(yè)場址的“好”與“不好”都有著自己特殊的標準?？傮w上講，茶館營業(yè)場址的選擇應考慮以下幾個方面的內(nèi)容：
(1)區(qū)域品茶之風選擇
進行茶館投資的城市，必須考察這個城市是否存在品茶之風。只有在居民中廣泛存在著愛茶、懂茶、喜歡品茶的民風，茶館業(yè)的興旺才有堅實基礎。沒有晶茶風氣的地區(qū)，茶館僅僅作為一個時尚休閑場所，固定1肖費群體很小，來自于每一種休閑項目的競爭威脅都很大，很難長久維持。所以很多業(yè)內(nèi)人士認為茶館長盛不衰的根本是晶茶群體的培養(yǎng)。雖然也有人認為，茶風不盛的地區(qū)茶館少，競爭小，把場址選在那里可以獨占市場。然而，在市場容量本身就很小的地方，即使沒有競爭，盈利空間也非常有限。陳文懷在《港臺茶事》中記述了臺灣天仁茶葉股份有限公司的成長歷程。其中關于其創(chuàng)始人李瑞河開第一個茶莊時選址的故事，非常具有啟發(fā)意義。
(2)地理位置
在大多數(shù)人的心目中，評價商用場址地理位置是否優(yōu)越的標準主要是地址在本城市內(nèi)的等級，即距市中心的距離。一般認為，場址距市中心距離越近，位置的等級就越高；但對于茶館業(yè)來說，這一衡量標準不一定適用，第一，因為現(xiàn)代茶館與休閑活動緊密相關，是人們在業(yè)余時間進行的企圖遠離日常緊張生活的活動，因此休閑需求者往往并不希望休閑場所設在擁擠嘈雜的市中心。休閑類茶館一般不適于選擇所謂的黃金地段；第二，中高檔場所以較高收入階層及集團消費者為主要目標市場，這些客人不僅對茶館產(chǎn)品本身有極高的要求，而且對茶館所在場地也有特殊的要求，如希望茶館的經(jīng)營場地寬敞、氣派、幽靜、有足夠的停車用場地等，這樣的場所在市中心是很難尋覓的。換言之，就是市中心的茶館對這種消費者來說肯定不是最佳選擇，他們往往更鐘情于較偏僻，甚至是城市近郊的休閑場所。由于他們大多擁有自備車輛，幾乎忽略了這些場所與市中心之間的距離感?；蛘?，雖然遠離市中心，但距他們所在的大型商務區(qū)較近的場所也會成為他們青睞的場所。因此，以商務客人為目標市場的茶館也不適合開在鬧市區(qū)；當然，以過路為主要招徠對象，為走累了的人們提供歇腳場所的茶室，一定要設在鬧市區(qū)，依賴商場、商業(yè)街、旅游景點的大量人流，保證自己的經(jīng)營效益；以青少年為主要目標市場的現(xiàn)代新創(chuàng)茶飲場所，選擇遠離市中心的場址則不太明智，因為這對以公共交通和自行車為主要交通工具的消費者們來說，距離的障礙就太難克服了。因此，要確定茶館選址的地理位置是否有利，必須根據(jù)茶館業(yè)態(tài)選擇，及茶館目標市場的決策進行具體分析，絕不能用一般人的觀念來評價所謂的優(yōu)劣。另外，評價企業(yè)營業(yè)場所地理位置是否優(yōu)越的標準還有一條，即是否臨街。毫無疑問，經(jīng)營場所、場地離街面越近越容易給客人留下印象，使客人感到容易接受，尤其對那些以招待過往散客為主的茶館來說更是如此。
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(3)租金
租金，是茶館經(jīng)營最大的負擔之一，它極大地影響著茶館經(jīng)營利潤，影響著投資回報。因此，它應成為茶館選址要考慮的重要因素之一。雖然有時根據(jù)茶館預選業(yè)態(tài)和目標市場的要求，劃定了經(jīng)營場所理想的地理位置，但緊接著必須研究該地段的平均租金水平相對于預選業(yè)態(tài)的茶館來說是否相宜。若相對過高，地理位置再理想也必須放棄。如對于僅提供茶飲和簡單茶食的，以白領客人為目標市場的茶館來說，高檔辦公樓內(nèi)的店面是最理想的場址。但這種店面的租金可能會非常高，而這種業(yè)態(tài)的茶館收入結構非常簡單，即茶飲收入及簡單茶食收人，彈性很小，客座周轉率也比較低，一味抬高價格又會失去客源。過高的租金會使茶館不堪重負，只能放棄這一場址。一般說來，最合適的地段往往租金水平比較高，但同時目標客源量也會比較大；不太理想的場址，租金往往較低，相應的，目標客源量也會較少。如何取舍，比較穩(wěn)妥的做法是，根據(jù)預選茶館業(yè)態(tài)對場址地理位置的要求，將可以考慮的地點全部羅列出來，再詳細調(diào)查各個地段店面的平均房租水平和同類場所的平均營業(yè)水平。逐個試算每個地點的經(jīng)營效益，選取效益最好的場址。
(4)交通條件
不同檔次，不同目標市場的茶館對營業(yè)場地的交通條件也有不同的要求。總體上講，茶館經(jīng)營場址的交通便利主要指兩方面的內(nèi)容：一是指通往營業(yè)場所的公共交通是否方便，如是否有公交車的?？空荆卸嗌俟卉嚳傻竭_等；二是指供客人們專車前往的公路系統(tǒng)是否健全、方便以及每條路的路況和交通通暢程度等。不同的茶館在挑選場址時在這兩方面的要求各有側重。如高檔茶館側重于對后者的考察，而中低檔茶館側重于前一方面的選擇。
(5)所選場址的周邊環(huán)境
這里所說的周邊環(huán)境主要包括三方面含義，一是營業(yè)場所周圍的設施配套，二是周圍的文化環(huán)境，三是同類場所的密集程度。所謂周圍的設施配套是指在茶館營業(yè)場所周圍應有許多在檔次上能夠與我們相匹配的第三產(chǎn)業(yè)群和休閑娛樂設施，使這個地區(qū)成為向某一階層的消費群體提供全方位服務的消費中心。若將高檔次茶館設置于為工薪階層服務的商業(yè)、飲食企業(yè)中心地帶，或以中低檔消費者為主要目標市場的茶館設置在高檔商廈、高檔餐廳和美容院之中，都會使目標市場的消費者難以接受。選擇周圍的文化環(huán)境主要是指茶館周圍常住群體的平均文化素質與本茶館的整體風格及氛圍是否相適應。茶館是一種休閑場所，人的文化素質和受教育程度極大地影響著人們的休閑趣味及對休閑消費的選擇，若場所周圍常住群體文化素養(yǎng)與茶館業(yè)態(tài)、風格相匹配，茶館就會擁有一個比較穩(wěn)定的市場基礎。周邊環(huán)境的第三個含義是同類場所的密集程度。通常人們都認為企業(yè)選擇營業(yè)場所時應該避開競爭對手，在一定的范圍內(nèi)形成獨此一家的態(tài)勢才最有利于企業(yè)的經(jīng)營。這當然很有道理，同類企業(yè)或同類項目在地理上過分集中勢必會加劇企業(yè)之間的競爭，從而對單個企業(yè)的收人造成不利影響。然而從另外一個角度來看，同類企業(yè)相對集中在一個地區(qū)可以形成一定的氣候，方便客人尋找，并給客人以大有選擇余地的感覺，會更吸引客人。若是多個茶館集中在某一地區(qū)，而在項目設置上各有特色，相互補充，便能夠使每一個企業(yè)獲得一種單個企業(yè)很難獲得的規(guī)模效益。當然，同類企業(yè)的稠密度怎樣才為恰當并沒有嚴格的規(guī)定，應根據(jù)具體情況加以研究和選擇。
(6)茶館的大小和結構
每種業(yè)態(tài)的茶館對場地的大小和結構的要求不同。通常以茶藝、茶道為特色的茶館不宜過大，粵式茶樓不宜過小，個性茶館建筑結構可以迂回曲折，市井茶鋪以簡單、寬敞為好，不一而足。因此在茶館選址時要以業(yè)態(tài)選擇為依據(jù)考慮場地面積、結構等因素，
(7)政府的城市規(guī)劃
對城市中的每一個區(qū)域，政府的規(guī)劃部門都有明確的功能、性質規(guī)劃，這些規(guī)劃就是城市建設的法規(guī)，任何企業(yè)和個人都不得違反，若企業(yè)選址時不了解城市規(guī)劃的內(nèi)容，將茶館設在將要被改造的地區(qū)或設在城市中非商業(yè)休閑業(yè)發(fā)展的區(qū)域，在茶館建設中或建成后不久就碰上建筑的拆遷或政府有關部門的查禁，這無疑會使企業(yè)在經(jīng)濟上受到極大的損失。所以茶館在選址時一定要向城市規(guī)劃部門咨詢，了解本城市每個區(qū)域在規(guī)劃中功能、性質的規(guī)定，從而減少選址的盲目性。
