不論馬連道也好，國(guó)內(nèi)其他地方也罷，要應(yīng)對(duì)中國(guó)茶產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)中出現(xiàn)的寒流，重點(diǎn)是打造自身商圈的特色，引導(dǎo)商戶(hù)從單純賣(mài)茶到注意文化創(chuàng)意上的突破，這樣才能避免惡性競(jìng)爭(zhēng)。
中國(guó)茶產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的下一步路徑在哪里？采訪中，本刊記者和多位茶城經(jīng)理人進(jìn)行了面對(duì)面的交流。北京馬連道茶城董事長(zhǎng)張喜說(shuō)：“2007年有關(guān)方面就做過(guò)一次統(tǒng)計(jì)，當(dāng)時(shí)結(jié)果是馬連道茶葉一條街上，零售商和批發(fā)商的比重大約為2:8，而近些年零售商還在不斷增加。眼看馬連道原來(lái)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)走向死胡同，我們業(yè)內(nèi)人士一定要抓緊轉(zhuǎn)型找新的出路。同時(shí)還要謹(jǐn)記做茶城一定要以‘先予后取、放水養(yǎng)魚(yú)’為宗旨，要提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)，對(duì)商戶(hù)的利益要維護(hù)到位。”
天福緣茶城董事長(zhǎng)何志榮則認(rèn)為：“現(xiàn)在北方到處都建了茶城，這確實(shí)對(duì)馬連道的銷(xiāo)售有影響，因?yàn)橛泻芏嗯l(fā)商都親自跑到茶產(chǎn)地源頭去收購(gòu)了，這里慢慢成為原產(chǎn)地采購(gòu)的一個(gè)補(bǔ)充點(diǎn)。長(zhǎng)期下去的話，這種情況肯定要迫使馬連道這種面對(duì)面挑茶買(mǎi)茶討價(jià)還價(jià)的茶葉市場(chǎng)轉(zhuǎn)型。我們現(xiàn)在就在和北京二商集團(tuán)合作，開(kāi)發(fā)一個(gè)面積有800多平方米的茶博物館，馬連道確實(shí)到了該延伸內(nèi)涵的時(shí)候了，我們也要把握時(shí)機(jī)，加強(qiáng)文化特色，以維系自身的賣(mài)點(diǎn)。”
在北京茶葉總公司京華沅市場(chǎng)樓上，早年曾供職于北京菜蔬總公司的侯經(jīng)理，更是深有體會(huì)：“現(xiàn)在馬連道近十家茶城，各種起因各種成分的都有，但目前面臨的情況都是一樣的，你看現(xiàn)在各種信息變化已經(jīng)日新月異，而這條茶葉街卻還沿襲著以前的老傳統(tǒng)，一到晚7點(diǎn)左右，各家茶城就相繼打烊，這樣一來(lái)就攔住了相當(dāng)一部分消費(fèi)者和愛(ài)茶人士的腳步。畢竟現(xiàn)在到處都有各種茶葉店和茶葉市場(chǎng)，北京交通這么擁堵，消費(fèi)者完全沒(méi)必要花上這么多的時(shí)間和精力來(lái)馬連道買(mǎi)茶。都說(shuō)老北京老文化，那么我們新時(shí)代的北京城，是否該出現(xiàn)一張新名片呢？馬連道已經(jīng)有了二十年的發(fā)展歷程，完全可以抓住這一點(diǎn)做文章，在其商業(yè)地產(chǎn)的配套環(huán)境和氛圍上做好文章，讓它成為像王府井那樣聲名在外的休閑旅游場(chǎng)所，這樣不但解決了它功能單一、定位雷同的問(wèn)題，也從另一方面保護(hù)了這條街的發(fā)展。而這方面的工作，由政府統(tǒng)一規(guī)劃并牽頭運(yùn)作，效果是最理想的。”
的確，隨著中國(guó)茶產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，地理空間有限、業(yè)態(tài)相對(duì)落后、基礎(chǔ)設(shè)施不足已成為制約馬連道甚至全國(guó)各大茶葉市場(chǎng)發(fā)展的不利因素。對(duì)于政府如何引導(dǎo)茶城轉(zhuǎn)型，西城區(qū)廣外街道辦事處表示，政府將引導(dǎo)整個(gè)地區(qū)往更高級(jí)的消費(fèi)模式上轉(zhuǎn)變，并強(qiáng)調(diào)文化的銷(xiāo)售。西城區(qū)馬連道地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)小組的負(fù)責(zé)人則評(píng)論：“不論馬連道也好，國(guó)內(nèi)其他地方也罷，要應(yīng)對(duì)中國(guó)茶產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)中出現(xiàn)的寒流，重點(diǎn)是打造自身商圈的特色，引導(dǎo)商戶(hù)從單純賣(mài)茶到注意文化創(chuàng)意上的突破，這樣才能避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)在同一商圈內(nèi)，不建議重復(fù)建設(shè)茶城項(xiàng)目，一定要實(shí)現(xiàn)由多到精的轉(zhuǎn)變。”
2012年1月6日上午，馬連道上一家原本名叫“安華景苑”的賓館，悄悄易幟成了“黃山茶城”，青磚黛瓦的徽州風(fēng)格門(mén)樓，在馬連道此起彼伏簇?fù)淼牟璩侵?，顯得別具特色。這是安徽人王齊的手筆，他在馬連道闖蕩了15年，體驗(yàn)過(guò)人生的種種成功與失敗，親眼見(jiàn)證了馬連道的滄桑巨變，開(kāi)辦一座展示徽文化和黃山形象的精品茶城，一直是他的理想。為讓“黃山茶城”能夠脫穎而出，他想了不少辦法：首先注重推廣以黃山茶葉為重點(diǎn)的豐富人文資源，然后在安徽茶的基礎(chǔ)上把全國(guó)各地的好茶企請(qǐng)進(jìn)來(lái)，再辟出一塊紫砂長(zhǎng)廊，引進(jìn)紫砂大師工作室，為顧客提供從買(mǎi)茶到收壺的一站式服務(wù)。為了方便顧客，王齊有意一改馬連道街上茶城的傳統(tǒng)，他把營(yíng)業(yè)時(shí)間延長(zhǎng)到了晚上9點(diǎn)，這樣一來(lái)就讓許多白日里無(wú)暇光臨的消費(fèi)者，有了品茶賞玩的好去處。他還別出心裁地在馬連道路口以及附近的北京西站地鐵內(nèi)，打上了黃山茶城如何走的廣告牌。這位頭腦清醒的安徽茶商，十分明白自己下一步的路要如何走：“除了特色還是特色，我希望黃山茶城能夠翻新馬連道的固有業(yè)態(tài)，從而獲得自己的一席之地。”
再讓我們把目光轉(zhuǎn)向中原大地：原來(lái)早在2010年10月，一項(xiàng)投資數(shù)十億元人民幣、建筑面積達(dá)500萬(wàn)平方米，整合了茶行業(yè)上下游的大型綜合項(xiàng)目—“信陽(yáng)國(guó)際茶城”，就在中國(guó)著名的“信陽(yáng)毛尖”產(chǎn)地—河南省信陽(yáng)市羊山新區(qū)開(kāi)工興建。該項(xiàng)目定位為全球最大的茶產(chǎn)品集散展示中心、茶產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心、茶行業(yè)信息推廣中心、茶文化挖掘傳承中心和茶行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定中心，同時(shí)輔之以產(chǎn)業(yè)技術(shù)交流、行業(yè)人才培訓(xùn)、茶文化博覽及旅游等內(nèi)容。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)種類(lèi)將涵蓋世界各地的茶葉、茶工藝品、茶具、茶農(nóng)業(yè)用品、茶機(jī)械、茶食品等衍生產(chǎn)品，集中外名茶于一體，成為全球最大規(guī)模的、國(guó)際性的以茶葉及茶關(guān)聯(lián)產(chǎn)品交易平臺(tái)為基礎(chǔ)的、全方位多角度鏈接茶產(chǎn)業(yè)上中下游的茶產(chǎn)業(yè)集群。該項(xiàng)目已經(jīng)被列為河南省以及信陽(yáng)市在國(guó)家“十二五”期間的重點(diǎn)工程，預(yù)計(jì)將于2013年4月正式開(kāi)業(yè)。
這個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)立之初，也受到了一些質(zhì)疑：“信陽(yáng)憑何建茶城？信陽(yáng)茶城如何‘國(guó)際’？”帶著種種問(wèn)題，記者在2012年6月17日上午，專(zhuān)訪了信陽(yáng)國(guó)際茶城運(yùn)營(yíng)公司總經(jīng)理歐陽(yáng)道坤，他說(shuō)：“我們現(xiàn)在做的這件事，已經(jīng)超越了過(guò)去的一套模式，因?yàn)檫^(guò)去談到茶產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)，那無(wú)非就是搞茶葉集貿(mào)市場(chǎng)，這種規(guī)劃到現(xiàn)在已經(jīng)完全落后了，因?yàn)椴璁a(chǎn)業(yè)的商業(yè)運(yùn)作正更多地向著平臺(tái)化和商品化發(fā)展。中國(guó)茶企業(yè)的數(shù)量雖然多，但是能夠整合產(chǎn)業(yè)上下游資源具備相當(dāng)實(shí)力的企業(yè)卻并不多見(jiàn)。同時(shí)，絕大部分茶企業(yè)都專(zhuān)注于做品質(zhì)而忽視了產(chǎn)品的流通，這其中既有觀念問(wèn)題也有資金的束縛。對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，從無(wú)到有地建立流通網(wǎng)絡(luò)，所付出的代價(jià)太大，將拖累整個(gè)企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)；而即使是產(chǎn)能領(lǐng)先的大型企業(yè)，其流通網(wǎng)絡(luò)仍然難以覆蓋全國(guó)。整個(gè)中國(guó)的茶產(chǎn)業(yè)需要一個(gè)公共并且低成本的流通平臺(tái)，來(lái)解決茶葉流通中的瓶頸問(wèn)題。”
歐陽(yáng)道坤表示，信陽(yáng)國(guó)際茶城在未來(lái)不僅要做大流通，還要培育終端網(wǎng)絡(luò)，幫助中小企業(yè)建立流通平臺(tái)。也就是說(shuō)，它不僅止于在信陽(yáng)建一座實(shí)體的茶城，還要在全國(guó)建立與之配套的終端網(wǎng)絡(luò)，就像家電業(yè)中的國(guó)美和蘇寧模式，消費(fèi)者將能夠在茶葉的大賣(mài)場(chǎng)中，見(jiàn)到幾乎所有的種類(lèi)和品牌，人們不用花費(fèi)長(zhǎng)時(shí)間就能選擇到不同種類(lèi)和品牌的茶葉。而這種大賣(mài)場(chǎng)，還會(huì)有強(qiáng)大的綜合商務(wù)功能，能滿(mǎn)足人們?cè)谟^光、文化、休閑、體驗(yàn)等方面的一系列要求，形成深入的消費(fèi)認(rèn)同感。“其實(shí)茶產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃，最主要就是分清自身的定位和優(yōu)勢(shì)，建設(shè)規(guī)劃時(shí)要方向明確，根據(jù)項(xiàng)目是位于產(chǎn)區(qū)還是銷(xiāo)區(qū)市場(chǎng)，是針對(duì)批發(fā)商、零售商還是最終端的消費(fèi)者，是走B-B還是B-C模式，進(jìn)行全盤(pán)綜合性的考慮，切忌一擁而上，盲目招商，這會(huì)造成對(duì)商戶(hù)乃至整個(gè)市場(chǎng)的傷害。”
有關(guān)中國(guó)茶產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所產(chǎn)生的問(wèn)題，中國(guó)茶葉流通協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)吳錫端也談了自己的看法：“中國(guó)茶葉批發(fā)市場(chǎng)由于缺乏管理，重復(fù)建設(shè)的情況日趨嚴(yán)重。在現(xiàn)階段，國(guó)家不可能組建專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，對(duì)茶葉批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和管理。這就要依靠行業(yè)的自身力量，建立茶葉批發(fā)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)和管理組織，同時(shí)根據(jù)國(guó)家的有關(guān)法律、法規(guī)和已經(jīng)頒布的市場(chǎng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境。從目前情況看，國(guó)內(nèi)茶產(chǎn)地的批發(fā)市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)發(fā)展比較健康，像福建安溪，浙江的新昌、松陽(yáng)，廣西的橫縣等地，茶葉市場(chǎng)的交易日益集中，市場(chǎng)的影響力也在增強(qiáng)，較好地發(fā)揮了茶葉交易、信息傳播和物流配送等功能。與此同時(shí)要注意的是，銷(xiāo)區(qū)的茶葉批發(fā)市場(chǎng)正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。由于大多數(shù)省會(huì)中心以及地級(jí)市都建成了茶葉批發(fā)市場(chǎng)，茶葉交易分流的情況日趨嚴(yán)重，市場(chǎng)的批發(fā)量在下降，多數(shù)商戶(hù)由批發(fā)開(kāi)始轉(zhuǎn)向零售。為適應(yīng)這種變化，近幾年我們銷(xiāo)區(qū)的茶葉市場(chǎng)硬件設(shè)施提升得很快，更加重視消費(fèi)者在市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品時(shí)的文化體驗(yàn)功能，其服務(wù)水平也在不斷提高，這個(gè)趨勢(shì)在將來(lái)還會(huì)進(jìn)一步延續(xù)。另外，茶葉電子商務(wù)也將成為大多數(shù)商戶(hù)經(jīng)營(yíng)的輔助手段，將有越來(lái)越多來(lái)自批發(fā)市場(chǎng)的商戶(hù)涉足網(wǎng)上交易，茶葉銷(xiāo)售的全面?zhèn)€性化時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。”來(lái)自中外煙酒茶2012年第7期
